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#Pane&Vino, quando il custode s’inventa un “trani” e l’amministratore fa orecchie da mercante

Squilla il telefono e all’altro capo del filo riconosco la voce di un caro amico che da qualche anno è andato ad abitare Vendemmia uve Sangiovesetra le colline dell’Oltrepò Pavese, terra generosa di pregiati Pinot nero e altri vitigni per vini doc e spumanti metodo classico.
Mi racconta di una vicenda che riguarda il retro locale della portineria utilizzato dal coniuge della custode come un vecchio “trani” per vendere vino sfuso, che egli stesso produce coltivando un vigneto lì vicino. Un fenomeno non raro nella zona, sicché alcuni condomini non hanno nulla da ridire, mentre altri (parte B) lo ritengono un’offesa all’onorabilità dello stabile, temendo peraltro un depauperamento del bene patrimoniale.
Interpellato l’amministratore, questi dapprima ha fatto orecchie da mercante, poi risollecitato ha ritenuto il caso non da cartellino rosso. Di qui l’irritazione dei condomini parte B che vorrebbero sfiduciarlo. Il problema è come fare?, visto che la sua nomina risale a prima dell’estate e non lo si può cambiare prima della scadenza annuale.
Giro il quesito ai responsabili dell’Ufficio studi di Anaci Lombardia che, per farla breve, mi invitano a partecipare all’inaugurazione del Corso di formazione che si sarebbe tenuto di lì a qualche giorno nella sede di Confcommercio a Milano, dove eminenti personalità – giuristi, avvocati, esperti della materia condominiale – avrebbero dibattuto su temi inerenti anche al caso suddetto. Il giorno della cerimonia mi trovo con trecento altre persone, amministratori di condomini alle prime armi ma anche di lungo corso, in silenzioso ascolto dei relatori con un’attenzione che mai avrei potuto immaginare prima.
Di fronte a questo spettacolo, mi adeguo e prendo nota: appunti che sanno di riforma del condominio, di contenziosi giudiziari, di contratti e di amministratori chiamati a occuparsene come farebbe un buon padre di famiglia. Ma anche di doveri gestionali impegnativi da non prendere sottogamba, pena il rischio di incorrere in sanzioni amministrative e persino penali. Motivi per cui il presidente nazionale di Anaci, Francesco Burrelli, si spende nello spiegare l’importanza che riveste la frequentazione al Corso, rimarcando che <la professione ha bisogno di coinvolgere e preparare figure capaci, tecnici della materia che sappiano gestire il condominio con la consapevolezza che tutti i problemi inerenti vengano affrontati con il massimo impegno, indipendentemente dal fatto che si tratti di grandi appalti, modesti contratti o umili lavori>.
Figure preparate ma anche, come soggiunge il moderatore dei lavori, Eugenio Correale, <bene informate dei cambiamenti in atto nella società, nella vita di noi tutti e, inevitabilmente, anche in ambito condominiale. Motivo per cui l’amministratore ha il diritto-dovere di essere continuamente formato. Il Corso serve proprio a questo>. Della serie “gli esami non finiscono mai”, come insegna la prosa del grande Eduardo.
Prosa che la relazione introduttiva del neo Consigliere della Corte Suprema Antonio Scarpa accompagna per mano gli auditori nei meandri di quattro diversi argomenti incentrati sulla durata dell’incarico dell’amministratore, sui debiti del condominio, passando per la funzione dell’assemblea e il super condominio. Trenta minuti densi di puntute osservazioni all’insegna della chiarezza, che gli amministratori presumo conoscano e che, da profano della materia, sarebbe bello sapessero anche i condomini. Si eviterebbero un sacco di sterili e snervanti discussioni assembleari.
Ecco allora Domenico Piombo, Giudice e presidente della Settima Sezione del Tribunale di Milano, spiegare senza sconti per nessuno che <l’amministratore, ancorché riscuotere i contributi, erogare le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, occuparsi di interventi straordinari, dirimere i problemi che dovessero insorgere …, in certi casi ha il dovere e potere di intervenire in dispute che riguardano i condomini tra loro, come pure con terze persone>. Riferimento che a me pare essere una prima risposta indiretta al quesito che mi ha spinto ad essere qui.
Non è tutto. Perché quand’anche l’amministratore continui a fare orecchie da mercante, com’è nel caso in specie, è bene che i condomini favorevoli alla sua revoca tengano conto di ciò che statuisce la riforma del Condominio del 2013, nonché dell’interpretazione che la magistratura ne fa. Ovvero, la nomina dell’amministratore solitamente ha la durata annuale. Tuttavia Giacomo Rota, Magistrato della 13° Sezione del Tribunale di Milano, riferendosi a una recentissima sentenza del medesimo Tribunale – ha osservato che <la nuova disciplina del condominio consente che tale durata è tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo che vi sia una delibera di revoca assunta dall’assemblea condominiale>.
Una pronuncia che secondo Rota <chiarisce un aspetto finora oggetto di vivaci discussioni> e che, in un certo qual modo riprende quanto aveva in precedenza affermato il Sostituto Procuratore generale di Milano, Giulio Benedetti: <Oggi nei Palazzi di Giustizia c’è e si avverte molto più buon senso nell’adottare sentenze, contrariamente a quanto accadeva in passato, venti trent’anni fa. Il che è una cosa positiva che aiuta a stemperare le animosità che sempre più spesso tendono a emergere. Se così non fosse, ci troveremmo a discutere di sentenze concepite nel segno di una non meglio specificata dittatura sul popolo>.
Quello stesso popolo che i contenziosi condominiali certo non li ama, però li fa e li subisce sempre più, nonostante siano lunghi, costosi e da soli finiscono per zavorrare il sistema giudiziario nazionale. Basti dire che nell’ultimo anno solo a Milano sono stati processati più di 1.500 contenziosi, mentre altri 4.500 restano in arretrato. Il che è già un risultato virtuoso visto che dieci anni fa gli arretrati sfioravano il doppio.
Eppure una via per fare meglio c’è e riguarda la “giustizia alternativa” a cui ha fatto riferimento il presidente del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati Remo Danovi. Il quale nel saluto ai partecipati al Corso di formazione, si è detto <pronto nel proporre ad Anaci, e ad altre istituzioni che vogliano partecipare a pacificare il Paese, un veicolo nuovo capace di mettere fine alle sofferenze che i contenziosi condominiali e la lungaggine dei processi provoca inevitabilmente sulla pelle dei cittadini>.
Danovi ha fatto riferimento a tre modelli operativi di “giustizia alternativa”, ognuno dei quali, se ben utilizzato, può contribuire a frenare la corsa al contenzioso legale vero e proprio. Due di essi sono già collaudati e di dominio pubblico: ”Arbitrato” (quando le parti si rimettono al giudizio di un vero Giudice, ma senza adire alle vie legali) e “Mediaconciliazione” (quando le parti prima di andare a Palazzo di Giustizia sono obbligati a rivolgersi all’azione mediatrice di un soggetto terzo, di solito un ordine professionale). Il terzo veicolo proposto da Danovi è la “Negoziazione assistita”, con l’intervento degli avvocati di parte che discutono tra loro per cercare un compromesso o via di uscita extragiudiziale.
Immediata e positiva la risposta dei responsabili delle professioni presenti – da Marcello Guadalupi, vice presidente dell’Ordine Commerciali, a Massimo Maria Molla, al presidente di Anaci Franceso Burrelli – che nell’applaudire l’ospite, si sono detti subito disponibili a discutere direttamente con l’Ordine degli Avvocati sul da farsi.