La proprietà fondiaria in Italia vale sempre meno. Sotto i 20mila euro in media per ettaro, secondo quanto risulta dall’ultima indagine promossa dal Consiglio nazionale per la ricerca  e l’analisi economica in agricoltura (Crea). Da cui emerge pure che sono quattro anni che il prezzo flette e che nel 2015, a seguito di un ulteriore calo dello 0,8%, il valore medio nazionale è sceso appunto sotto 20mila euro.

Nonostante questo, le compravendite calano a picco (-40% in dieci anni), mentre si intensificano i contratti di affitto. Un quadro, viene da dire, che ha tanti punti in comune con quanto abbondantemente noto nel settore immobiliare. Con la differenza che in agricoltura i ribassi più consistenti si sono avuti nelle zone di pianura e soprattutto nelle regioni settentrionali.

La spiegazione di questa dinamica è dovuta, secondo il Crea, al fatto che negli anni passati i valori fondiari del nord sono cresciuti mediamente da due a quattro volte in più rispetto a quanto verificatosi nelle aree del centro-sud. Si aggiunga pure che nel settentrione a fronte del 61% del patrimonio fondiario nazionale, la superficie agricola vera e propria rappresenta il 36% della SAU nazionale.

Un altro dato curioso che emerge dall’indagine, è che i prezzi più alti si riscontrano in tre regioni (Veneto, Trentino Alto Adige e Liguria), dove le colture di pregio – viticole in particolare -, la scarsità di superfici agricole e la dispersione urbanistica (Veneto) hanno spinto i prezzi a livelli incompatibili con l’effettiva redditività agricola.

Meno compreavendite e più affitti

Tutto questo ha finito per raffreddare l’attività di compravendita dei terreni, che comunque continua a essere molto al di sotto di quanto accadeva fino al 2005: da allora risulta che il numero degli atti notarili  sia diminuito di oltre il 40 per cento.  Va da sé che non è solo il prezzo elevato dei terreni a frenare l’attività di compravendita.

Semmai altre ragioni hanno avuto e hanno il loro peso. Ovvero, difficoltà strutturali di alcuni comparti produttivi (carni, lattiero caseario …), volatilità dei mercati agricoli, incognite sul futuro della Pac. Tutti fattori che aumentano l’incertezza e deprimono l’interesse dei potenziali investitori. In un simile contesto quanti desiderano aumentare la scala aziendale si orientano verso l’affitto. Che, invece, continua a crescere.

Infatti, il perdurare della crisi di liquidità nel 2015 ha – secondo il Crea – consolidato il ruolo dell’affitto come principale strumento di ampliamento delle dimensioni aziendali. In particolare nelle regioni settentrionali, dove il mercato degli affitti ha registrato un’accentuata dinamica con domanda in crescita e superiore all’offerta, soprattutto per terreni dedicati a colture di pregio.

Nelle regioni centrali si segnala un mercato in leggera ripresa, in parte generato dall’attivazione delle nuove misure dei Programmi di Sviluppo Rurale (PSR), in particolare per quelle relative al pacchetto giovani.

Situazione in ripresa anche nel Mezzogiorno, sebbene l’offerta tenda sempre a prevalere sulla domanda. Anche in questi casi l’incremento di terreni da condurre in affitto è legato soprattutto a giovani imprenditori che usufruiscono degli aiuti previsti nei PSR.

Infine, da una recente nota dell’Istat sulla struttura delle aziende agricole in Italia, si rileva che nella Penisola tra il 2010 e il 2013 ci sia stato un aumento del 7% delle superfici agricole date in affitto: il dato assoluto riferisce 5,9 milioni di ettari (il 42% della SAU totale), di cui circa 1 milione di ettari in uso gratuito.

°°°°°

Tabella 1 – Evoluzione dei valori fondiari medi (migliaia di euro per ettaro, 2014)

	Z o n a  A l t i m e t r i c a					Totale	In %
	Montagna	Montagna	Collina	Collina	Pianura		sul 2014
	interna	litoranea	interna	litoranea
Nord-ovest	5,8	17,2	24,7	96,8	33,2	26,1	-1,2
Nord-est	29,9	–	43,5	30,5	44,1	40,6	-1,4
Centro	9,7	24,0	14,9	16,6	22,6	14,9	-0,4
Meridione	6,4	9,8	12,1	17,1	17,7	12,9	0,1
Isole	5,7	7,1	7,5	8,8	14,1	8,5	0,3
Totale	11,8	8,9	15,6	14,7	31,4	19,9	-0,8
In % sul 2014	0,0	0,2	-0,2	-0,1	-1,4	-0,8

 Fonte: CREA-PB, Banca Dati dei Valori Fondiari.